Avant de dessiner le moindre plan, il faut répondre à une question : déclaration préalable ou permis de construire ? Se tromper coûte cher. Un dossier déposé dans la mauvaise procédure est refusé ou renvoyé, et des travaux réalisés sous la mauvaise autorisation sont irréguliers. Bonne nouvelle : la règle tient en quelques seuils. Voici le tableau complet, projet par projet, avec les seuils 2026 et les pièges qui font basculer un dossier de l'une à l'autre.
Quelle est la différence entre déclaration préalable et permis de construire ?
La différence déclaration préalable permis de construire tient à l'ampleur du projet, et donc à l'examen qu'il demande.
| Déclaration préalable (DP) | Permis de construire (PC) | |
|---|---|---|
| Pour quels projets ? | Travaux de faible importance : petites constructions, extensions modestes, modifications d'aspect | Constructions plus importantes, maisons neuves, grandes extensions |
| Formulaire | CERFA 16702 (formulaire unique de DP) | CERFA 13406 pour une maison individuelle et ses annexes |
| Délai d'instruction | 1 mois | 2 mois pour une maison individuelle |
| Pièces | DP1 à DP8 selon le projet | PCMI1 à PCMI8, plus attestations selon le cas |
| Architecte | Jamais obligatoire | Obligatoire si plus de 150 m² après travaux (ou pour une société) |
| Décision | Non-opposition (ou opposition) | Permis accordé (ou refusé) |
| Validité | 3 ans, prorogeable 2 fois 1 an | 3 ans, prorogeable 2 fois 1 an |
Les deux sont gratuits à déposer en mairie, et dans les deux cas l'absence de réponse à la fin du délai vaut en principe accord tacite, sauf exceptions (notamment en secteur protégé).
Emprise au sol ou surface de plancher : qu'est-ce qui compte ?
Deux surfaces servent à choisir entre DP ou PC, et c'est la plus grande des deux qui est retenue.
- L'emprise au sol : la projection verticale du volume de la construction au sol, débords et surplombs compris (sauf simples éléments de modénature ou débords de toiture non soutenus, selon les cas). Une terrasse couverte sur poteaux, un carport ou un abri ouvert créent de l'emprise au sol.
- La surface de plancher : la somme des surfaces de planchers closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, mesurée au nu intérieur des murs. Un garage clos, une véranda ou une pièce d'extension en créent.
Exemple : un carport ouvert de 18 m² crée 18 m² d'emprise au sol et 0 m² de surface de plancher. On retient 18 m² : déclaration préalable.
Le tableau des seuils, projet par projet
| Projet | Aucune formalité | Déclaration préalable | Permis de construire |
|---|---|---|---|
| Abri de jardin, annexe isolée | ≤ 5 m² | De 5 à 20 m² | > 20 m² |
| Garage isolé | ≤ 5 m² | De 5 à 20 m² | > 20 m² |
| Carport | ≤ 5 m² | De 5 à 20 m² | > 20 m² |
| Extension, hors zone urbaine d'un PLU | — | ≤ 20 m² | > 20 m² |
| Extension, en zone urbaine d'un PLU | — | ≤ 40 m², si la maison reste ≤ 150 m² après travaux | > 40 m², ou de 20 à 40 m² si la maison dépasse 150 m² |
| Véranda accolée | — | Mêmes seuils que l'extension | Mêmes seuils que l'extension |
| Piscine (bassin) | ≤ 10 m² | De 10 à 100 m², non couverte ou abri < 1,80 m | > 100 m², ou abri ≥ 1,80 m |
| Mur | < 2 m de haut | ≥ 2 m de haut | — |
| Clôture | Cas général | Si la commune l'impose, ou en secteur protégé | — |
| Panneaux solaires en toiture | — | Toujours | — |
| Panneaux solaires au sol | < 3 kWc et ≤ 1,80 m (hors secteur protégé) | Jusqu'à 1 000 kWc | De 3 à 1 000 kWc en secteur protégé ; plus de 1 000 kWc |
| Façade, fenêtres, couleur, toiture | — | Si l'aspect extérieur change | — |
| Pergola | Emprise au sol ≤ 5 m² | Emprise au sol de 5 à 20 m² (40 m² accolée en zone U) | Au-delà de 20 m² (40 m² accolée en zone U) |
Ces seuils s'appliquent hors secteur protégé. Aux abords d'un monument historique, dans un site patrimonial remarquable ou un site classé, les dispenses sont réduites et l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis. Pour le détail de chaque projet, voir nos guides abri de jardin, piscine, véranda et extension.
Le piège des 150 m² : un exemple chiffré
Le seuil de 150 m² n'est pas un seuil de déclaration préalable, c'est le seuil du recours obligatoire à un architecte. Il change pourtant la procédure d'une extension en zone urbaine.
Exemple : une maison de 125 m² de surface de plancher, en zone UB d'un PLU. Le propriétaire veut une extension de 30 m².
- Surface après travaux : 125 + 30 = 155 m².
- L'extension fait moins de 40 m², mais la maison dépasse 150 m² après travaux.
- Résultat : permis de construire, et recours à un architecte obligatoire.
Avec une extension de 25 m², la maison ferait 150 m² tout rond : déclaration préalable, sans architecte.
Les surfaces existantes comptent donc autant que les surfaces créées. Un garage déjà transformé en pièce de vie, des combles aménagés ou une ancienne extension non déclarée peuvent faire basculer le calcul.
Les autres pièges qui font changer de procédure
- Additionner les projets : deux constructions déposées séparément sur la même parcelle, en même temps, peuvent être regardées comme un seul projet.
- Changer l'usage : transformer un garage en chambre, c'est un changement de destination ou d'affectation, qui peut exiger une déclaration ou un permis selon les travaux sur la façade et les structures.
- Couvrir une terrasse : une toiture sur poteaux crée de l'emprise au sol, même sans murs.
- Oublier la zone du PLU : le seuil de 40 m² ne vaut qu'en zone urbaine d'une commune couverte par un PLU ou un PLUi.
Comment décider en 5 questions ?
- Mon projet crée-t-il plus de 5 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher ? Si non, pas de formalité (hors secteur protégé et cas particuliers).
- Est-ce une construction nouvelle isolée ? Alors : jusqu'à 20 m², déclaration ; au-delà, permis.
- Est-ce une extension ? Ma parcelle est-elle en zone urbaine d'un PLU ? Si oui, seuil à 40 m² ; sinon, 20 m².
- La surface totale après travaux dépasse-t-elle 150 m² ? Si oui, permis et architecte.
- Mon terrain est-il en secteur protégé ? Si oui, attendez-vous à l'avis de l'ABF et à des dispenses réduites.
Pour trouver la zone de votre parcelle, consultez le Géoportail de l'Urbanisme.
Et après : comment monter le bon dossier ?
Une fois la procédure identifiée, le dossier suit des règles précises. Le guide complet de la déclaration préalable de travaux détaille les pièces DP1 à DP8 ; celui du permis de construire décrit le dossier PCMI et l'instruction en 2 mois. Le plan de masse, commun aux deux, est expliqué dans notre guide du plan de masse.
Cadastyl vous dit quelle procédure choisir, avant de produire
Chez Cadastyl, chaque dossier commence par une vérification : surfaces existantes et créées, zone du PLU, servitudes, secteur protégé. Vous savez avant toute production s'il faut une déclaration préalable ou un permis, et si une règle du PLU bloque le projet.
Nos prix sont fixes : DP Essentielle 290 €, DP Complète 390 € (extension, piscine, véranda, abords de monument historique), PC Maison jusqu'à 150 m² à 990 €. Les pièces, le CERFA rempli et prêt à signer et les compléments demandés par la mairie sont inclus jusqu'à la décision. Si le dossier est refusé à cause d'une erreur de notre part, nous le refaisons gratuitement. La décision appartient à la mairie, et nous ne prenons que les projets dont la surface totale reste inférieure ou égale à 150 m².