Monter un dossier permis de construire fait peur à beaucoup de propriétaires : formulaire CERFA de plusieurs pages, plans à l'échelle, insertion graphique, règles du PLU à respecter, délais à surveiller… Pourtant, la démarche suit une logique simple. Ce guide vous explique, étape par étape, quand le permis est obligatoire, comment faire un permis de construire complet, quelles pièces fournir, combien de temps la mairie met à répondre et combien coûte la réalisation d'un permis de construire. Chaque point renvoie vers un guide détaillé si vous voulez aller plus loin.
Quand faut-il un permis de construire ?
Le permis de construire concerne les projets les plus importants. Pour les petits travaux, une simple déclaration préalable suffit. La frontière dépend surtout de la surface créée, mesurée en emprise au sol et en surface de plancher.
| Votre projet | Aucune formalité | Déclaration préalable | Permis de construire |
|---|---|---|---|
| Construction neuve isolée (abri, garage, annexe) | jusqu'à 5 m² | de 5 à 20 m² | plus de 20 m² |
| Extension en zone urbaine d'un PLU | – | jusqu'à 40 m² (si le total reste ≤ 150 m²) | plus de 40 m², ou total > 150 m² |
| Extension hors zone urbaine | – | jusqu'à 20 m² | plus de 20 m² |
| Piscine | bassin ≤ 10 m² | bassin de 10 à 100 m², abri < 1,80 m | bassin > 100 m² ou abri ≥ 1,80 m |
| Maison individuelle neuve | – | – | toujours |
Deux exemples concrets :
- Vous ajoutez une extension de 32 m² à une maison de 95 m², en zone UB du PLU. Le total après travaux est de 127 m² : une déclaration préalable suffit.
- Vous ajoutez la même extension à une maison de 130 m². Le total passe à 162 m², au-delà de 150 m² : il faut un permis de construire, et un architecte devient obligatoire.
Le détail de tous les seuils est dans notre guide déclaration préalable ou permis de construire.
Et si mon terrain est en secteur protégé ?
Aux abords d'un monument historique, dans un site patrimonial remarquable ou un site classé, les dispenses sont réduites et l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) donne son avis. Le délai d'instruction est alors allongé. C'est un point à vérifier avant de dessiner, car l'ABF peut imposer des matériaux, des couleurs ou une implantation.
Faut-il un architecte pour faire un permis de construire ?
Un particulier qui construit pour lui-même n'a pas besoin d'architecte tant que la surface de plancher totale après travaux reste inférieure ou égale à 150 m². Au-delà, le recours à un architecte est obligatoire.
Une société (SCI, SARL…) doit toujours passer par un architecte pour un permis de construire, quelle que soit la surface.
Sous ce seuil, vous pouvez préparer le dossier vous-même, le confier à un dessinateur ou à un service en ligne. Le guide permis de construire maison individuelle détaille le cas de la maison neuve jusqu'à 150 m².
Que contient un dossier permis de construire ?
Pour une maison individuelle ou ses annexes, la demande de permis de construire se fait sur le formulaire CERFA 13406 (version 13406*17 en 2026). On y joint des pièces numérotées, dont la liste exacte figure dans le bordereau du formulaire.
| Pièce | Contenu | Échelle habituelle |
|---|---|---|
| PCMI1 – Plan de situation | Localise le terrain dans la commune | 1/5 000 à 1/25 000 |
| PCMI2 – Plan de masse | Construction projetée, existant, limites, distances, accès, réseaux | 1/100 à 1/500 |
| PCMI3 – Plan en coupe | Profil du terrain avant et après travaux, hauteurs | 1/50 ou 1/100 |
| PCMI4 – Notice descriptive | Terrain, projet, matériaux, couleurs, végétation | – |
| PCMI5 – Façades et toitures | Toutes les façades, ouvertures, matériaux | 1/50 ou 1/100 |
| PCMI6 – Insertion graphique | Le projet dans son environnement réel | – |
| PCMI7 – Photo proche | Le terrain et son environnement immédiat | – |
| PCMI8 – Photo lointaine | Le terrain dans le paysage | – |
Pour une maison neuve, il faut aussi joindre l'attestation de prise en compte de la RE2020 au dépôt. En zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, une étude géotechnique est en outre exigée lors de la vente du terrain, et la construction doit suivre des techniques adaptées (loi ELAN).
Les plans sont le cœur du dossier. Notre guide plan permis de construire explique comment réaliser chaque plan, avec les erreurs les plus fréquentes.
Quelles mentions vérifier sur les plans ?
- une échelle indiquée sur chaque plan ;
- la flèche du nord sur le plan de situation et le plan de masse ;
- les cotes : dimensions du projet, hauteurs, distances aux limites de la parcelle ;
- la cohérence entre tous les plans (la même hauteur partout, les mêmes ouvertures) ;
- une insertion graphique fidèle à la réalité : même implantation, mêmes dimensions, mêmes matériaux que sur les plans.
Comment faire un permis de construire, étape par étape ?
1. Vérifier les règles du PLU
Avant tout dessin, consultez le Plan local d'urbanisme (PLU) de votre commune sur le Géoportail de l'urbanisme. Repérez la zone de votre parcelle, puis lisez les règles qui s'y appliquent : hauteur maximale, distance aux limites séparatives, emprise au sol, aspect des façades et des toitures, places de stationnement, servitudes éventuelles.
C'est l'étape la plus souvent négligée, et la principale cause de refus.
2. Rassembler les informations sur le terrain
Référence cadastrale (consultable sur le cadastre), surface du terrain, constructions existantes, photos du site, mesures des distances aux limites. Plus ces données sont précises, plus les plans seront justes.
3. Réaliser les plans et l'insertion
Plan de masse coté, coupe, façades, insertion graphique : c'est la partie la plus technique. Elle demande un logiciel de dessin ou de modélisation, et de la rigueur.
4. Remplir le CERFA 13406
Identité du demandeur, terrain, nature des travaux, surfaces créées, destination des constructions. Les surfaces déclarées doivent correspondre aux plans au mètre carré près.
5. Déposer le dossier
Vous pouvez déposer votre dossier en mairie, en plusieurs exemplaires (généralement 4 pour un permis), ou en ligne : depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent pouvoir recevoir les demandes par voie électronique. Notre guide permis de construire en ligne explique la marche à suivre.
6. Suivre l'instruction
La mairie vous remet un récépissé avec un numéro de dossier. Si des pièces manquent, elle doit vous le dire dans le premier mois. Le délai d'instruction ne commence qu'une fois le dossier complet.
Combien de temps dure l'instruction d'un permis de construire ?
| Type de demande | Délai d'instruction de base |
|---|---|
| Permis de construire maison individuelle et/ou annexes | 2 mois |
| Autres permis de construire | 3 mois |
| Maison individuelle en secteur protégé (avis ABF) | 3 mois |
Si la mairie ne répond pas dans le délai, le permis est en principe accordé tacitement, sauf exceptions (notamment en secteur protégé). Une fois accordé, le permis doit être affiché sur le terrain, visible depuis la voie publique. Les tiers disposent alors de 2 mois pour former un recours.
Le permis est valable 3 ans, prorogeable deux fois un an. Tous les détails dans notre guide délai permis de construire.
Combien coûte un permis de construire ?
Le dépôt en mairie est gratuit. Ce que vous payez, c'est la préparation du dossier :
- vous-même : gratuit en argent, mais long, et risqué si vous n'avez jamais dessiné de plans à l'échelle ;
- un dessinateur indépendant : tarif sur devis, variable selon la complexité ;
- un architecte : obligatoire au-delà de 150 m², honoraires sur devis, généralement plus élevés ;
- un service en ligne : prix fixe annoncé à l'avance.
Il faut aussi prévoir, selon le projet, l'étude thermique RE2020 pour une maison neuve et la taxe d'aménagement, due après la construction pour les surfaces créées. Le guide prix permis de construire compare les options en détail.
Les erreurs qui font refuser un permis de construire
- Un projet non conforme au PLU : hauteur trop importante, recul insuffisant par rapport à la limite, emprise au sol dépassée, toiture ou couleur interdite.
- Des plans incohérents : la hauteur n'est pas la même sur la coupe et sur la façade, une fenêtre apparaît sur un plan et pas sur l'autre.
- Des cotes manquantes : distances aux limites absentes, dimensions non indiquées.
- Une insertion graphique approximative : projet mal placé, proportions fausses, environnement inventé.
- Des surfaces mal calculées : confusion entre surface de plancher et emprise au sol, total après travaux mal estimé.
- Des pièces oubliées : photo lointaine, notice, attestation RE2020 pour une maison neuve.
Une demande incomplète n'est pas forcément refusée, mais elle retarde tout : la mairie vous demande les pièces manquantes, et le délai repart du jour où le dossier est complet. Les pièces doivent être fournies dans les 3 mois, sinon la demande est rejetée.
Permis de construire pour une véranda, une extension ou un garage ?
Une véranda est traitée comme une extension : ce sont les mêmes seuils de surface. Une véranda de 25 m² en zone urbaine sur une maison de 110 m² relève de la déclaration préalable ; la même véranda sur une maison de 140 m² demande un permis. Le guide véranda permis de construire détaille ce cas fréquent.
Pour un garage ou un abri isolé, c'est la surface créée qui compte : au-delà de 20 m², il faut un permis de construire.
Où trouver de l'aide pour un permis de construire ?
Plusieurs sources d'aide pour un permis de construire existent :
- le service urbanisme de votre mairie, qui renseigne sur le PLU et les pièces attendues ;
- le CAUE de votre département (Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement), qui donne des conseils gratuits ;
- un dessinateur ou un architecte, pour la réalisation des plans ;
- un service en ligne, qui prend en charge l'ensemble du dossier à prix fixe.
Les fiches de service-public.fr sont la référence officielle à consulter en complément.
Comment Cadastyl prépare votre dossier permis de construire
Cadastyl prépare les dossiers de permis de construire pour les maisons individuelles et leurs annexes jusqu'à 150 m², pour les particuliers uniquement. Au-delà, un architecte est obligatoire et nous ne prenons pas le projet.
- Pack PC Maison ≤ 150 m² : 990 €, prix fixe.
- Vérification du PLU avant toute production : zone, hauteur, reculs, emprise, servitudes. Si votre projet ne respecte pas une règle, nous vous le disons avant de dessiner, avec une proposition de modification.
- Pièces PCMI1 à PCMI8 et CERFA 13406 rempli, prêt à signer.
- Compléments demandés par la mairie inclus jusqu'à la décision.
- Dossier refait gratuitement s'il est refusé à cause d'une erreur de notre part.
La décision finale appartient toujours à la mairie : nous vous remettons un dossier complet et conforme aux règles que nous avons vérifiées.