Les plans du permis de construire sont la partie la plus technique du dossier, et celle que la mairie examine en premier. Un plan mal coté, une hauteur différente d'un plan à l'autre ou une insertion approximative suffisent à déclencher une demande de pièces, voire un refus. Ce guide détaille chaque plan pour permis de construire, les échelles à utiliser, les mentions obligatoires, les erreurs fréquentes, et ce que coûte leur réalisation.
Quels plans faut-il pour un permis de construire ?
Pour une maison individuelle ou ses annexes (CERFA 13406), le bordereau des pièces liste les documents à joindre. Les huit pièces de base sont :
| Pièce | Rôle | Échelle conseillée | Mentions clés |
|---|---|---|---|
| PCMI1 Plan de situation | Situer le terrain dans la commune | 1/5 000 à 1/25 000 | Terrain repéré, nord |
| PCMI2 Plan de masse | Montrer le projet sur la parcelle | 1/100 à 1/500 | Cotes, limites, distances, existant, nord |
| PCMI3 Plan en coupe | Montrer le terrain et les hauteurs | 1/50 ou 1/100 | Terrain naturel et fini, hauteurs |
| PCMI4 Notice descriptive | Décrire le terrain et le projet | – | Matériaux, couleurs, végétation, accès |
| PCMI5 Façades et toitures | Montrer l'aspect extérieur | 1/50 ou 1/100 | Toutes les façades, ouvertures, matériaux |
| PCMI6 Insertion graphique | Montrer le projet dans son environnement | – | Fidèle aux plans |
| PCMI7 Photo proche | Montrer le terrain de près | – | Point de vue repéré sur le plan de masse |
| PCMI8 Photo lointaine | Montrer le terrain dans le paysage | – | Point de vue repéré sur le plan de masse |
D'autres pièces peuvent s'ajouter selon le projet, par exemple l'attestation RE2020 pour une maison neuve. Le guide permis de construire maison individuelle détaille ce cas.
Comment réaliser chaque plan ?
PCMI1 : le plan de situation
Il montre où se trouve votre terrain dans la commune. On l'obtient facilement à partir d'une carte IGN ou d'un extrait cadastral (sur le cadastre), en entourant la parcelle. Indiquez l'échelle et le nord. Évitez un zoom trop serré : la mairie doit pouvoir repérer le quartier.
PCMI2 : le plan de masse
C'est la pièce centrale. Il représente toute la parcelle vue de dessus, avec :
- les limites de la parcelle et leurs dimensions ;
- les constructions existantes et le projet, clairement distingués ;
- les distances entre le projet et chaque limite, et entre le projet et les autres bâtiments ;
- les dimensions du projet ;
- l'accès, le stationnement, les raccordements aux réseaux, les arbres conservés ou plantés ;
- l'emplacement et l'angle des photos PCMI7 et PCMI8 ;
- le nord et l'échelle.
Pour un exemple pas à pas, voir notre guide dédié au plan de masse.
PCMI3 : le plan en coupe
Il « coupe » la construction verticalement pour montrer le profil du terrain avant et après travaux, et la hauteur du projet. Sur un terrain en pente, c'est lui qui prouve que la hauteur maximale du PLU est respectée.
PCMI5 : les façades et toitures
Toutes les façades doivent être dessinées, même celles qui ne changent pas dans le cas d'une extension. On y voit les ouvertures, les matériaux, les couleurs, la pente et la couverture du toit. Les hauteurs doivent être identiques à celles de la coupe.
PCMI6 : l'insertion graphique
Elle montre le projet dans son environnement réel, en général à partir d'une photo du terrain. Elle doit être fidèle : même implantation, mêmes dimensions, mêmes matériaux que sur les plans. Une insertion « embellie » ou fantaisiste fragilise tout le dossier.
PCMI7 et PCMI8 : les photos
Une photo de près, une photo de loin, prises depuis l'espace public si possible. Leur point de vue est indiqué sur le plan de masse.
Quelles sont les erreurs fréquentes sur les plans ?
- Pas d'échelle, ou une échelle fausse après impression ou conversion en PDF.
- Pas de flèche du nord sur le plan de situation ou le plan de masse.
- Distances aux limites absentes : la mairie ne peut pas vérifier le recul imposé par le PLU.
- Hauteurs différentes entre la coupe et les façades.
- Ouvertures incohérentes : une fenêtre sur la façade nord qui n'apparaît pas sur le plan de masse ou la notice.
- Existant et projet confondus : on ne distingue pas ce qui existe de ce qui est créé.
- Surfaces différentes entre les plans et le CERFA.
Chaque incohérence est une raison de demander des pièces complémentaires, ce qui repousse le début du délai d'instruction. Voir délai permis de construire.
Qui peut dessiner les plans d'un permis de construire ?
| Qui | Possible ? | Conditions |
|---|---|---|
| Vous-même | Oui | Jusqu'à 150 m² de surface de plancher après travaux |
| Un dessinateur | Oui | Jusqu'à 150 m² pour un particulier |
| Un service en ligne | Oui | Jusqu'à 150 m² pour un particulier |
| Un architecte | Oui | Obligatoire au-delà de 150 m², et pour une société |
Peut-on faire réaliser un plan de permis de construire en ligne ?
Oui. Un plan permis de construire en ligne se prépare à partir de vos données : adresse, dimensions, hauteurs, distances, photos et croquis. Le service vérifie les règles du PLU, modélise le projet en 3D, puis produit les plans à l'échelle et l'insertion graphique. Vous recevez des PDF prêts à imprimer ou à déposer en ligne. Voir permis de construire en ligne.
Quelles informations donner pour obtenir des plans justes ?
- la surface du terrain et sa référence cadastrale ;
- les dimensions extérieures du projet et des constructions existantes ;
- les hauteurs (à l'égout et au faîtage, ou point haut et point bas pour un toit monopente) ;
- les distances mesurées aux limites ;
- les matériaux et couleurs ;
- des photos de près et de loin, et un croquis.
Quel est le prix d'un plan de maison pour un permis de construire ?
Le prix d'un plan de maison pour un permis de construire dépend de qui le réalise et de ce qui est inclus.
- Vous-même : gratuit, mais il faut un logiciel et du temps.
- Un dessinateur : sur devis, selon la taille et la complexité de la maison.
- Un architecte : honoraires sur devis, plus élevés, mais incluant la conception.
- Un service en ligne : prix fixe. Sur le marché, on trouve des permis complets affichés « dès 510 € » avec surface habitable, souvent hors options.
Attention : les plans intérieurs (distribution des pièces) ne font pas partie des pièces obligatoires du permis. Certains prestataires les facturent en supplément ; ils sont utiles pour le chantier, pas pour la mairie. Le guide prix permis de construire compare les offres.
Des plans de permis de construire préparés par Cadastyl
Cadastyl réalise l'ensemble des pièces d'un permis de construire de maison individuelle jusqu'à 150 m², pour les particuliers :
- PC Maison ≤ 150 m² : 990 €, prix fixe ;
- vérification du PLU avant de dessiner : hauteur, reculs, emprise, aspect ;
- plans PCMI1 à PCMI8 à l'échelle, cotés, orientés, cohérents entre eux ;
- insertion graphique fidèle au projet, à partir de vos photos ;
- CERFA 13406 rempli, prêt à signer ;
- compléments demandés par la mairie inclus, et dossier refait gratuitement s'il est refusé à cause d'une erreur de notre part.
La décision appartient à la mairie. Pour une extension ou une véranda plus petite, une déclaration préalable suffit souvent : voir véranda et permis de construire.