Le plan de masse est la pièce que l'instructeur de la mairie regarde en premier. C'est lui qui dit où se trouve le projet sur la parcelle, à quelle distance des voisins, de quelle taille, et comment il s'articule avec ce qui existe déjà. Un plan de masse flou ou incomplet est l'une des causes les plus fréquentes de demande de pièces complémentaires. Voici ce qu'il doit contenir, comment le réaliser et les erreurs à éviter.
À quoi sert le plan de masse ?
Il permet à la mairie de vérifier le projet au regard des règles du PLU : recul par rapport à la voie, distance aux limites séparatives, emprise au sol, accès, espaces verts. On le retrouve dans les deux procédures :
| Déclaration préalable | Permis de construire (maison individuelle) | |
|---|---|---|
| Nom de la pièce | DP2 | PCMI2 |
| Formulaire | CERFA 16702 | CERFA 13406 |
| Échelle usuelle | 1/100 à 1/500 | 1/100 à 1/500 |
| Niveau de détail | Projet, existant, limites, cotes | Idem, plus accès, raccordements, plantations, souvent plus détaillé |
Le plan de masse déclaration préalable et le plan de masse permis de construire répondent au même principe ; le second est en général plus complet, car le projet est plus important.
Que doit contenir un plan de masse ?
Les éléments indispensables
- Les limites de la parcelle, avec leurs dimensions.
- Les constructions existantes sur le terrain, avec leurs dimensions, et leur sort (conservées, démolies).
- Le projet, coté dans les trois dimensions : longueur, largeur et hauteur (la hauteur peut être reportée sur le plan, ou figurer par des cotes de niveau).
- Les distances entre le projet et chaque limite séparative, et par rapport à la voie publique.
- L'orientation : la flèche du nord.
- L'échelle, indiquée sur le plan (graphique et/ou numérique).
Les éléments souvent demandés
- Les accès : entrée du terrain, allée, stationnement.
- Les raccordements aux réseaux : eau, électricité, assainissement (collectif ou individuel), eaux pluviales.
- Les plantations conservées, supprimées ou créées, si le PLU fixe des règles d'espaces verts.
- Les cotes altimétriques (niveau du terrain naturel, niveau du plancher) si le terrain est en pente ou si le projet modifie le terrain.
- Les points et angles de prise de vue des photos DP7 et DP8 (ou PCMI7 et PCMI8).
Quelle échelle choisir ?
L'échelle doit permettre de lire les cotes sur une feuille A4 ou A3.
| Taille du terrain | Échelle conseillée |
|---|---|
| Petit terrain (moins de 500 m²) | 1/100 ou 1/200 |
| Terrain moyen (500 à 2 000 m²) | 1/200 ou 1/250 |
| Grand terrain (plus de 2 000 m²) | 1/500 |
Pour un petit projet sur un grand terrain, on peut ajouter un zoom de la zone du projet à plus grande échelle, en plus du plan d'ensemble.
Comment faire un plan de masse, étape par étape ?
Voici comment faire un plan de masse proprement, même sans logiciel d'architecte.
- Récupérez le plan cadastral de votre parcelle sur le site du cadastre ou sur le Géoportail. Il donne la forme de la parcelle et les bâtiments existants.
- Vérifiez les dimensions sur place : le cadastre est un document fiscal, ses limites sont indicatives. Mesurez les côtés utiles et la position des bâtiments.
- Lisez le PLU de votre zone sur le Géoportail de l'Urbanisme : reculs, emprise maximale, hauteur.
- Dessinez à l'échelle l'existant, puis le projet, de préférence dans une autre couleur ou en hachures.
- Cotez : dimensions du projet, distances à chaque limite et à la voie, hauteur.
- Ajoutez la flèche du nord, l'échelle, les accès, les réseaux et la légende.
- Relisez en confrontant chaque cote au PLU et aux autres pièces (façades, coupe, insertion).
Peut-on faire un plan de masse en ligne ?
Oui, plusieurs solutions permettent de réaliser un plan de masse en ligne : outils de dessin à partir du cadastre, logiciels gratuits ou services qui livrent le plan à partir de vos mesures. L'outil compte moins que le contenu : un plan joli mais sans distances aux limites sera jugé incomplet. À l'inverse, un plan simple, propre, coté et à l'échelle est parfaitement recevable. Les vues aériennes et le cadastre en ligne aident à situer les éléments, mais ne remplacent pas vos mesures.
Quelles erreurs font refuser un plan de masse ?
- Pas de distances aux limites : c'est l'oubli numéro un.
- Projet non coté, ou cotes incohérentes avec les plans de façades.
- Échelle absente ou fausse (plan redimensionné après coup).
- Bâtiments existants oubliés, y compris un abri ou une piscine.
- Pas de flèche du nord.
- Limites cadastrales reprises sans vérification, alors que la clôture réelle est ailleurs.
- Projet embelli ou déplacé par rapport à la réalité : le plan doit être fidèle, sous peine de problèmes au contrôle de conformité.
La checklist avant dépôt
- Limites de parcelle et dimensions
- Constructions existantes et leur devenir
- Projet coté en longueur, largeur, hauteur
- Distances à chaque limite et à la voie
- Flèche du nord et échelle
- Accès, stationnement, réseaux
- Plantations si le PLU les encadre
- Cotes de niveau si le terrain est en pente
- Cohérence avec les façades, la coupe et l'insertion
Le plan de masse fait partie d'un ensemble : plan de situation, coupe, façades, insertion et photos. Pour le détail des plans d'un permis, voir notre guide du plan pour permis de construire. Pour savoir quelle procédure s'applique, consultez déclaration préalable ou permis de construire, et pour la démarche complète, le guide de la déclaration préalable de travaux.
Votre plan de masse et tout le dossier avec Cadastyl
Cadastyl réalise le plan de masse coté et à l'échelle à partir de la parcelle cadastrale, de vos mesures et de vos photos, ainsi que toutes les autres pièces du dossier. Avant de dessiner, nous vérifions les règles du PLU (reculs, emprise, hauteur) : si votre projet ne les respecte pas, vous le savez avant la production.
Nos prix sont fixes : DP Essentielle 290 €, DP Complète 390 €, PC Maison jusqu'à 150 m² à 990 €. Le CERFA est rempli et prêt à signer, et les compléments demandés par la mairie sont inclus jusqu'à la décision. Si le dossier est refusé à cause d'une erreur de notre part, nous le refaisons gratuitement. La décision appartient à la mairie, et nous ne prenons que les projets dont la surface totale reste inférieure ou égale à 150 m².