Faire construire sa maison commence par un permis de construire de maison individuelle. C'est un dossier plus complet qu'une simple déclaration préalable : plans, insertion, notice, formulaire officiel et attestation de performance énergétique. Bonne nouvelle : sous 150 m², un particulier peut le préparer sans architecte. Voici comment monter le dossier, étape par étape.
Une maison neuve demande-t-elle toujours un permis de construire ?
Oui. Une maison individuelle neuve dépasse toujours le seuil de 20 m² au-delà duquel une construction nouvelle demande un permis. Il n'existe pas de cas où une maison d'habitation relève d'une simple déclaration préalable.
Le permis de maison individuelle couvre aussi :
- les annexes construites en même temps (garage, abri, piscine couverte au-delà des seuils) ;
- les extensions importantes d'une maison existante : plus de 40 m² en zone urbaine d'un PLU, plus de 20 m² ailleurs, ou toute extension qui fait passer la surface totale au-delà de 150 m².
Pour les extensions plus modestes, voir extension de maison et déclaration préalable.
Peut-on faire un permis de construire de maison sans architecte ?
Oui, sous conditions. Un permis de construire de maison sans architecte est possible si :
- vous êtes une personne physique (un particulier, pas une société) ;
- vous construisez pour vous-même ;
- la surface de plancher de la maison (et l'emprise au sol de la partie constitutive de surface de plancher) ne dépasse pas 150 m².
| Situation | Architecte obligatoire ? |
|---|---|
| Particulier, maison de 120 m² | Non |
| Particulier, maison de 150 m² | Non |
| Particulier, maison de 155 m² | Oui |
| Particulier, maison de 130 m² + extension de 30 m² (total 160 m²) | Oui |
| SCI ou société, maison de 90 m² | Oui |
Pourquoi le seuil de 150 m² compte autant ?
Une maison de 150 m² est la limite exacte. Au-delà d'un seul mètre carré, l'architecte devient obligatoire, avec un coût et un délai supplémentaires. D'où l'importance de calculer la surface de plancher correctement : c'est la somme des surfaces closes et couvertes de chaque niveau, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, mesurée au nu intérieur des façades, après déduction notamment des vides et trémies d'escalier, des surfaces de stationnement (garage) et des combles non aménageables (article R111-22 du code de l'urbanisme). En cas de doute, faites vérifier le calcul avant de déposer.
Que contient le dossier de permis de construire d'une maison individuelle ?
La demande se fait sur le CERFA 13406 (version 13406*17 en 2026), intitulé « demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes ».
Les pièces graphiques et écrites
| Pièce | Contenu |
|---|---|
| PCMI1 | Plan de situation du terrain |
| PCMI2 | Plan de masse coté (implantation, distances, réseaux, accès) |
| PCMI3 | Plan en coupe du terrain et de la construction |
| PCMI4 | Notice descriptive (terrain, projet, matériaux, couleurs) |
| PCMI5 | Plans des façades et des toitures |
| PCMI6 | Document graphique d'insertion dans l'environnement |
| PCMI7 | Photographie de l'environnement proche |
| PCMI8 | Photographie de l'environnement lointain |
Chaque plan doit porter une échelle, des cotes et, pour le plan de situation et le plan de masse, l'orientation nord. Le détail de chaque plan est expliqué dans notre guide plan permis de construire.
L'attestation RE2020
Pour une maison neuve, une attestation de prise en compte de la réglementation environnementale RE2020 doit être jointe au dépôt. Elle est établie à partir d'une étude thermique et environnementale du projet, réalisée par un bureau d'études spécialisé. Prévoyez-la tôt : l'orientation, les ouvertures et l'isolation de la maison en dépendent.
Et l'étude de sol ?
Dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles (aléa moyen ou fort), la loi ELAN impose depuis octobre 2020 deux obligations : le vendeur d'un terrain constructible doit fournir une étude géotechnique préalable, et le constructeur doit soit suivre les techniques particulières de construction fixées par la réglementation, soit appliquer une étude géotechnique de conception. Une nouvelle carte d'exposition s'applique aux ventes et aux contrats de construction de maison individuelle conclus depuis le 1er juillet 2026 : vérifiez votre terrain sur Géorisques. Elle n'est pas toujours une pièce du permis, mais elle conditionne le choix des fondations. Renseignez-vous dès l'achat du terrain.
Comment monter le dossier, étape par étape ?
1. Lire le PLU de votre parcelle
Sur le Géoportail de l'urbanisme, repérez la zone de votre terrain et lisez son règlement : hauteur maximale, reculs par rapport à la voie et aux limites, emprise au sol, aspect des façades et toitures, stationnement, espaces verts.
2. Concevoir la maison en respectant ces règles
Implantation, volumes, hauteur, pente de toit, matériaux. C'est le moment de vérifier que la surface de plancher reste sous 150 m² si vous voulez éviter l'architecte.
3. Faire réaliser l'étude RE2020
Avec les plans de la maison, le bureau d'études produit l'attestation à joindre au dossier.
4. Produire les pièces PCMI et remplir le CERFA 13406
Les surfaces déclarées sur le formulaire doivent correspondre exactement aux plans.
5. Déposer en mairie ou en ligne
En mairie, en plusieurs exemplaires, ou sur le guichet en ligne de la commune. Voir permis de construire en ligne.
6. Suivre l'instruction puis afficher le permis
La mairie a 2 mois pour instruire une demande de maison individuelle, délai qui peut être majoré (par exemple aux abords d'un monument historique). Une fois le permis obtenu, affichez-le sur le terrain. Les tiers ont 2 mois pour former un recours. Plus de détails dans délai permis de construire.
Les erreurs qui retardent un permis de maison individuelle
- Surface de plancher mal calculée, qui fait basculer le projet au-delà de 150 m².
- Hauteur non conforme au PLU, souvent sur un terrain en pente mal représenté en coupe.
- Recul insuffisant par rapport à une limite séparative ou à la voie.
- Attestation RE2020 oubliée au dépôt.
- Plans incohérents entre façades, coupe et plan de masse.
- Insertion graphique peu fidèle : implantation ou proportions différentes des plans.
Après le permis : quelles démarches ?
- Déclaration d'ouverture de chantier au démarrage des travaux.
- Affichage du permis pendant toute la durée du chantier.
- Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) à la fin.
- Déclaration aux impôts dans les 90 jours suivant l'achèvement, et taxe d'aménagement.
Votre permis de maison individuelle avec Cadastyl
Cadastyl prépare le dossier de permis de construire des maisons individuelles jusqu'à 150 m², pour les particuliers uniquement (pas de société : l'architecte y est obligatoire).
- PC Maison ≤ 150 m² : 990 €, prix fixe.
- Vérification du PLU avant toute production, et du calcul de surface par rapport au seuil de 150 m².
- Pièces PCMI1 à PCMI8, CERFA 13406 rempli, prêt à signer.
- Compléments demandés par la mairie inclus jusqu'à la décision.
- Dossier refait gratuitement s'il est refusé à cause d'une erreur de notre part.
- L'étude RE2020 est réalisée par un bureau d'études partenaire.
Au-delà de 150 m², nous ne prenons pas le projet et vous orientons vers un architecte. La décision appartient à la mairie. Voir aussi notre page permis de construire maison et le guide complet du permis de construire.